Flat/Villa/ Plot വാങ്ങുന്നതിനു മുമ്പ് അറിയുക.....

FLAT/VILLA/PLOT വാങ്ങുന്നതിനു മുമ്പ് അവശ്യം അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങൾ.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപകരുടെ താല്പര്യങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കുന്നതിനും, ഇടപാടുകൾ കൂടുതൽ സുതാര്യമാക്കുന്നതിനും, തട്ടിപ്പുകൾ തടയുന്നതിനും ലക്ഷ്യമിട്ട് കൊണ്ടുവന്ന ഒരു നിയമമാണ് Real Estate (Regulation and Development) Act 2016; (RERA).

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ നിർമ്മാതാക്കളെക്കുറിച്ചും, ഇടനിലക്കാരെക്കുറിച്ചും, ധാരാളം പരാതികൾ ഉയർന്നു വന്നിരുന്നു. പൈസ മുഴുവൻ കൈപ്പറ്റിയിട്ടും വളരെ വൈകിയുള്ള കൈമാറ്റം, ഉടമസ്ഥരുടെ സംഘം രൂപീകരിക്കന്നതിലുള്ള അപാകതകളും, കാലതാമസവും, വിൽക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ അളവിലുള്ള വ്യതിയാനങ്ങൾ മുതലായവയാണ് അവയിൽ പ്രധാനമായവ.

ഈ പശ്ചാത്തലത്തിലാണ് ഇത്തരത്തിലുള്ള ഇടപാടുകൾ നിയന്ത്രിക്കുന്നതിന് ഒരു നിയമനിർമാണം ആവശ്യമാണെന്ന് സർക്കാരിന് ബോധ്യം വരുകയും, 2016ൽ Real Estate (Regulation and Development) Act 2016; എന്ന പേരിൽ കേന്ദ്രസർക്കാർ ഒരു നിയമനിർമാണം നടത്തുകയും, പ്രാബല്യത്തിൽ കൊണ്ടുവരികയും ചെയ്തത്.

എന്നാൽ, 2019 അവസാനം വരെ കേരളത്തിൽ കേന്ദ്ര നിയമത്തിന് അനുസൃതമായ നിയമനിർമാണം നടന്നിരുന്നില്ല. 2020 ജനുവരി 1 മുതൽ കേരളത്തിലും ഈ നിയമം പ്രാബല്യത്തിൽ വരികയും, Regulating Authority പ്രവർത്തന സജ്ജമാക്കുകയും ചെയ്തു.

എപ്പോഴാണ് ആണ് RERA ചട്ടങ്ങൾ ബാധകമാകുന്നത് ?

നിർമ്മിക്കപ്പെടുന്ന കെട്ടിടത്തിന്റെ വിസ്തൃതി 500 ചതുരശ്ര മീറ്ററിൽ കൂടുകയോ, അല്ലെങ്കിൽ ഏതെങ്കിലും ഒരു ഘട്ടത്തിൽ 8 ൽ കൂടുതൽ വീടുകൾ ഉൾപ്പെടുന്നത് ആവുകയോ ചെയ്താൽ, നിർബന്ധമായും അതത് സംസ്ഥാനത്തിലെ RERA നിയമപ്രകാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യേണ്ടതും, ചട്ടങ്ങൾ കൃത്യമായി പാലിക്കേണ്ടതുമാണ്.

കെട്ടിട നിർമാതാക്കൾ കൂടാതെ ഏജൻറ്മാരും, ബ്രോക്കർമാരും ഈ നിയമത്തിൻറെ പരിധിയിൽ വരുന്നതാണ്.

സ്ഥലം പ്ലോട്ടുകൾ ആയി വിൽക്കുമ്പോഴും, Re-development പ്രൊജക്റ്റുകൾക്കും, ഗ്രാമപ്രദേശങ്ങളിൽ ഉള്ള പ്രൊജക്റ്റുകൾക്കും RERA Act ബാധകമാണ്.

വ്യവസായ യൂണിറ്റുകൾക്കും, വ്യവസായ പ്രോജക്റ്റുകൾക്കും RERA Act ബാധകമല്ല.

നിർമ്മാതാവ് ഈ നിയമം പാലിച്ചില്ലെങ്കിൽ എന്ത് സംഭവിക്കും?

ഈ നിയമത്തിന് കീഴിലുള്ള ഉത്തരവ് പാലിച്ചില്ലെങ്കിൽ, നിർമ്മാതാവിന് മൂന്നുവർഷം വരെ തടവോ, അല്ലെങ്കിൽ മൊത്തം നിർമ്മാണ ചിലവിൻറെ 10% പിഴയോ ശിക്ഷയായി ലഭിക്കാവുന്നതാണ്.

നിക്ഷേപകന് എന്ത് സംരക്ഷണമാണ് ലഭിക്കുക?

RERA പ്രകാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള ഒരു പ്രോജക്ടിൽ നിക്ഷേപകരുടെ അവകാശങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കപ്പെടുന്നു. പ്രൊജക്റ്റിനെ സംബന്ധിച്ച്, ആകെ എത്ര യൂണിറ്റുകൾ ഉണ്ട് എന്നും, ഓരോന്നിന്റെയും Carpet Area എത്രയാണെന്നും തുടങ്ങിയ വിശദാംശങ്ങൾ നൽകാൻ നിർമ്മാതാവ് ബാധ്യസ്ഥനാണ്. നിക്ഷേപകരിൽ നിന്നും ലഭിക്കുന്ന സംഖ്യയുടെ 70%, നിർമ്മാതാവ് നിർദ്ദിഷ്ട ESCROW ACCOUNT ൽ നിക്ഷേപിക്കേണ്ടതുമാണ്.

എന്താണ് Carpet Area?

വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് യഥാർത്ഥത്തിൽ ലഭ്യമാകുന്ന, Bed Room, Living Room, Dining Room, Kitchen, Toilet, Balcony, മുതലായവ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു. എന്നാൽ പൊതുസ്ഥലങ്ങളായ Lifts, Staircases, Lobby, Play Area, Club House, മുതലായവ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നതല്ല. ഓർക്കുക, Carpet Area ക്ക് മാത്രമേ വില കൊടുക്കേണ്ടതുള്ളൂ.

കേരളത്തിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള പ്രോജക്ടുകൾ അറിയുന്നതിന്...

https://rera.kerala.gov.in/ എന്ന വെബ്സൈറ്റിൽ ലോഗിൻ ചെയ്തശേഷം Registered Real Estate Projects’, ‘Registered Real Estate Agents’ എന്നീ ലിങ്കുകളിൽ അമർത്തിയാൽ പ്രോജക്റ്റുകളെ കുറിച്ചും, ഏജൻറ്മാരെ കുറിച്ചും വിശദമായ വിവരങ്ങൾ ലഭ്യമാകും.

പരാതികൾ

ഏതെങ്കിലും പ്രോജക്റ്റുകളെ കുറിച്ചോ, ഏജൻറ്മാരെ കുറിച്ചോ ഉളള പരാതികൾ Regulatory Authority മുമ്പാകെയോ Adjudicating Officer മുമ്പാകെയോ ബോധിപ്പിക്കാൻ സാധിക്കുന്നതാണ്.

1000 രൂപയുടെ DD സഹിതം Form M പൂരിപ്പിച്ച് Regulating Authority (Section 31) മുമ്പാകെയോ Form N ൽ Adjudicating Officer (Section 12,14,18,19), മുമ്പാകെയോ വേണ്ടത്ര കോപ്പികൾ സഹിതം, നേരിട്ടോ, Registered Post വഴിയോ സമർപ്പിക്കാം.

പരാതികൾ സ്വന്തം നിലയിലോ വക്കീൽ മുഖാന്തിരമോ സമർപ്പിക്കാവുന്നതാണ്.

Address of RERA (Kerala):

Kerala Real Estate Regulatory Authority,
Swaraj Bhavan,
5th floor, Nanthancode,
Kowdiar P O.
Thiruananthapuram, Kerala PIN – 695003.
Phone : 9497680600.
Email : info.rera@kerala.gov.in

പ്ലോട്ടുകളും, ഫ്ലാറ്റുകളും, വില്ലകളും വാങ്ങുന്നതിനായി കരാർ ചെയ്യുന്നതിന് മുമ്പ് നിർമ്മാതാവോ, ഏജന്റോ, ബ്രോക്കറോ RERA Act പ്രകാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ളവരാണെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക.

ഈ ലേഖനം, എളുപ്പത്തിൽ വായിക്കുന്നതിനും, മനസ്സിലാക്കുന്നതിനും വേണ്ടി, ചുരുക്കി ആണ് എഴുതിയിരിക്കുന്നത്. വിശദമായി ഏതെങ്കിലും കാര്യം അറിയുന്നതിന് COMMENT ചെയ്യുക.

CA. Mohamed Asharaf, FCA, DISA (ICA)

Chartered Accountant, Kodungallur.

auditorindia@gmail.com, +91 9447746535

www.ashraffca.com

Facebook Group: AUDITOR INDIA

Notes:

Escrow Account is a third party account where funds are kept before they are transferred to the ultimate party. It provides security against scams and frauds especially with high asset value and dispute-prone sectors like Real Estate.)

Section 12 of the RERA provides for compensation by promoter to a person who "sustains any loss or damage" due to "incorrect statement included in an advertisement or project prospectus. It also provides refund of entire investment with interest if a buyer wishes to withdraw from project on being "affected" by the advertisement.

Section 14: Prohibits developers from making any amendments to the sanctioned plan of the project, without the prior consent of the home buyers. ... Thus, the developer is duly bound to adhere to the approved plans during the construction and cannot deviate from the same.

Section 18: Lays down that if the promoter fails to complete or is unable to grant possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified.

Section 19: Allottees are given the following rights and duties. A buyer or allottee will be entitled to obtain the information relating to sanctioned plans, layout plans along with the specifications, approved by the competent authority and such other information.

Section 31: Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter or real estate agent, as the case may be.

THANK YOU